субота, 27. фебруар 2021.

Saveti za kupovinu stana


Jedno od najvažnijih dešavanja u životu svakog čoveka i njegove porodice je svakako kupovina nekretnine

Ali kupiti nekretninu zna biti naporno, stresno i haotično. Naći stan koji vam odgovara je dugotrajan proces sa neizvesnim krajem, na kraju svako napravi neki kompromis. 

Neki za taj posao angažuju agenciju za nekretnine, neki traže sami, ali u svakom slučaju potrebno je izdvojiti dosta vremena i živaca. 

Pre uopšte krenete u potragu, postavite i odgovorite sebi na sledeća pitanja:

  • Da li stan kupujete za sebe i svoju porodicu ili za izdavanje
  • Da li vam odgovara lokacija (blizina gradskog prevoza, prodavnica, blizine posla, itd)
  • Uzmite u obzir i želje vaše dece, najbolje i njih povesti u razgledanje
  • Da li želite kupiti stan u starogradnji ili novogradnji
  • Koja veličina vam je potrebna
  • Koji broj soba vam je potreban
  • Da li će  stan odgovarati vašem kućnom ljubimcu
  • Kakvo grejanje želite
  • Koji vam sprat najviše odgovara
  • Da li je rešen parking
  • Koliki je vaš budžet
  • Da li kupujete gotovinom ili vam je ptroeban kredit
  • Kakav je komšiluk
  • Kakva vam orijentacija stana najviše odgovara
  • Da li želite terasu, itd, itd...
Pitanja su brojna, da analiziramo najvažnije.


U Srbiji se najviše kupuje u kešu, ali nema svako dovoljnu količinu gotovine, tako da se dosta ljudi rešavaju i za kredit (još uvek nije krenula kupovina bitcoinima). 

Ukoliko podižete stambeni kredit treba da znate da su krediti još uvek jeftini, dokle će tako ne zna se, ali banke i vlade su raspoložene da plasiraju novac u nekretnine. To treba iskoristiti. 

Ukoliko imate još neki kredit naš savet je da ga isplatite, da ne bi optovario vašu zaradu.

Drugi savet je da obiđite više banaka kako bi saznali koja nudi najbolje uslove.


stanovi u zgradi

Lokacija


Lokacija je jedno od (naj)bitnih pitanja. 

Sve naravno zavisi od finansija, možete vi želeti da živite u centru grada ili na Banovom Brdu, ali tamo su stanovi skuplji, i to dosta skuplji. 

Kada se razmišlja o lokaciji bitno je da vam posao bude blizu da ne biste gubili previše vremena u svakodnivnim putovanjima. 

Bitno je i blizina škola, prodavnica, tržnih centara, kulturnih sadržaja, rekreativnih zona, itd. 

Ako vam više odgovara mirniji život sa što manje zagađenja i buke, u obzir dolazi i periferija grada ili manje mesto. 

U manjim mestima život je mirniji i jeftiniji, režije su manje kao i nervoza i stres.

Ali ukoliko više volite dinamičnu sredinu, veći grad svakako nudi više sadržaja.  


Stara ili nova gradnja


Obe varijante imaju svoje pozitivne i negativne strane. Starije zgrade su jeftinije ali i amortizovanije. 

Ima kvalitetnih i očuvanih starih stanova, ali i kod njih uvek morate računati na neophodna renoviranja i „osveženja“, od krečenja do  zamene instalacija ili stolarije.

Vrlo često popravka ili zamena instalacija, stolarije i drugih elemenata stana, može biti skuplje od kupovine novog stana.

Ako  kupujete stan zajedno sa postojećim nameštajem, dobro ga pregledajte u kakvom je stanju.

stan u potkrovlju


Grejanje


Vrsta grejanja je takođe važna. Najbolje je centralno grejanje, ali treba znati da se ono plaća preko cele godine. A i nema ga svuda.

Možete da se odlučite i na etažno grejanje, norveške radijatore na struju ili gas. 

Savetujemo da izbegavate grejanje na ugalj ili drva, takvo grejanje je najeftinije, ali i najviše zagađuje


Završna reč


O svemu navedenom u ovom tekstu treba dobro razmisliti i uskladiti svoje želje i realne mogućnosti. Samo realne procene i odluke vas mogu  dovesti do najznačajnijeg momenta - useljenja u vaš toliko željeni stan. 

Da ne biste kasnije zažalili, dobro razmislite o ovim savetima. 

четвртак, 04. фебруар 2021.

Stambeni krediti za početnike


Nekretnine se mogu kupiti kešom ili preko stambenih kredita koje odobravaju banke.

Ukoliko nemate keš, a želite da kupite stan, naoružajte se strpljenjem pre nego što krenete u obilazak banki. To je proces koji je komplikovan i koji će trajati. 

Bankama su stambeni krediti  isplatljivi, tako da su veoma agresivni u traženju novih klijenata. One na svojim sajtovima imaju podrobne informacije o tome kako se najbrže može doći do odobrenja stambenog kredita, ali ipak dosta se toga sazna i u njihovim kancelarijama.

Tako da spremite se za obilazak većih banaka kod n
as, ali nije loše znati neke stvari unapred.


Evo za početak nekoliko osnovnih termina:

  • NKS (Nominalna kamatna stopa po kojoj se vrši obračun mesečnih rata)
  • EKS (Kamatna stopa u kojoj su obračunati svi troškovi kredita)
  • Euribor (Euro Interbank Offered Rate-kamatna stopa po kojoj Evropske banke vrše pozajmice u Eurima)
  • IKS (Kamatna stopa po kojoj se obračunava kamata na vaš dug)
  • Libor CHF (London Interbank Offered rate-kamatna stopa po kojoj banke vrše pozajmicu u švajcarskim francima na Londonskom tržištu)
  • Vlasnički list (Ovo je dokument koji se na zahtev dobija u katastru ili sudu)
  • Založna izjava (Izjava vlasnika stana dokument je koji se overava u nadležnom sudu)
  • Hipoteka (Založno pravo na nepokretnost koje ovlašćuje poverioca)
  • Hipoteka prvog reda (Hipoteka koja se uspostavlja na nekretninu koja nema drugih tereta)
  • Administrativna zabrana (Obustava koja se obezbeđuje od plate, a koja banci garantuje naplatu potraživanja)
  • Vinkulacija polise osiguranja (Ustupanje prava na isplatu osiguranog iznosa na banku u slučaju nastanka štete)
  • NKOSK (Nacionalna korporacija za osiguranje stambenih kredita)
  • Kreditna sposobnost (osnovni uslov za kreditnu sposobnost je da ste zaposleni na neodređeno vreme)
  • Menica (bezuslovni pismeni nalog izdavaoca menice upućen drugom licu)
  • Subvencija za mlade (Državna subvencija za starije od 23 godine i mlađe od 45 godina koji su stalno zaposleni)
  • Procena vrednosti nekretnine (Procena vrednosti nekretnine koja se želi kupiti ne sme biti starija od 6 meseci)
  • Preliminarno odobrenje kredita (Pre preliminarnog odobrenja potrebno je u banku predati sledeće: potvrda o zaradi, autorski ugovori, administrativne zabrane...)
  • Isplata kredita (Po osnovu ugovora o kupoprodaji nekretnine isplata kredita vrši se na račun banke prodavca nekretnine)
A sada, kada ste savladali ove termine, sl
edi najvažnije - spisak potrebne dokumentacije za odobrenje stambenog kredita:

  • Dve popunjene i overene administrativne zabrane,
  • Potvrda o zaposlenju i visini prosečne oporezovane zarade za poslednjih nekoliko meseci,
  • Izvod iz matične knjige rođenih ukoliko ste kupac prvog stana i želite oslobađanje od plaćanja poreza,
  • Dve popunjene i overene administratitivne zarade za solidarnog dužnika,
  • Uverenje o državljanstvu kupca,
  • Uverenje o državljanstvu za bračnog partnera ako ste kupac prvog stana,
  • Izvod iz matične knjige venčanih kupca,
  • Izvod iz matične knjige rođenih za dete ukoliko ste kupac prvog stana,
  • Predugovor,
  • Dokaz o vlasništvu nepokretnosti,
  • Overena izjava u sudu supružnika vlasnika nepokretnosti na koju se stavlja hipoteka,
  • Fotokopija lične karte suvlasnika uz uvid originala,
  • Fotokopija lične karte založnog dužnika uz uvid originala,
  • Polisa osiguranja od osnovnih rizika,
  • Procena vrednosti nekretnine,
  • Zahtev za upis hipoteke,
  • Založna izjava,
  • Izjava o neposedovanju nekretnine u celosti za supružnika kupca,
  • IKPS-PPAP izjava kupca da kupuje prvi stan za sebe,
  • PPI4 obrazac poreske prijave,
  • Overena fotokopija ugovora o kupoprodaji-poklonu,
  • Overena fotokopija lične karte kupca i potvrda o prebivalištu za članove porodice kupca prvog stana,
  • Dve overene fotokopije Ugovora o kupoprodaji
  • Verovatno će trebati još nešto

Iako tražite kredit, ipak ćete morati da imate i malo keša, zbog učešća. Razne banke zahtevaju razno učešće, neke i do 30%, ali kod većine je oko 20-25%.


Evo još nekoliko korisnih saveta:

  • Saznajte sve korisne informacije o uslovima pojedinih banaka koje nude stambene kredite
  • Potražite u banci ovlašćenu osobu za stambene kredite i saznajte iz prve ruke uslove za dobijanje stambenog kredita
  • Predlažemo da obavezno uporedite efektivne kamatne stope
  • Ako ste predali zahtev za stambeni kredit sa varijabilnim kamatnim stopama, može se desiti zbog promena LIBOR-a ili EUROBOR-a da dođe do promena u visini kamatnih stopa
  • Saznajte od čega zavise promenljive kamatne stope
  • Saznajte koliko dugo može trajati procedura za odobrenje stambenog kredita
  • Redovno izmirujte obaveze po ugovoru o stambenom kreditu
  • Koristite samo one bankarske proizvode koje potpuno i razumete
  • I svakako najvažnije - obavezno pročitate informacije koje su napisane najsitnijim slovima.

Nadamo se da smo vam barem malkice pomogli. Sa srećom





недеља, 17. јануар 2021.

Prodaja kuća u Novom Sadu


Kuće  su iznenada postale atraktivne u poslednje vreme u Novom Sadu i okolini, malo zbog pandemije korone, malo zbog njihove atraktivnosti.

Pre su se u Novom Sadu prodavali kuće i kupovali stanovi, dok je ovih dana situacija potpuno obrnuta. Kupci nekretnine su promenili način razmišljanja i sada se ne razmišlja toliko o poslu koliko o tome da treba sačuvati porodicu.

Do sada stanovi su bili atraktivnija nekretnina od kuća, nekako je u stanovima jednostavnije i kompaktnije živeti. Zato su se i više tražili, ali  došla je promena. 

Već se znalo  da kuće nude znatno veću slobodu i udobnost. A sada i veću bezbednost.

Za vreme pandemije dosta ljudi je počelo da radi od kuće, a kuća svakako ima veći prostor koji može da se pretvori u radni. Može se raditi čak i iz dvorišta, naravno kada vreme to dozvoljava. 

U dvorištu se deca mogu igrati. Ukoliko se opet desi policijski čas, lakše je i humanije (i bolje za mentalno zdravlje) izaći u dvorište svoje kuće nego biti celo vreme između 4 zida u stanu ili eventualno na terasi. 

Dvorište se može urediti uskusno odabranim biljkama, voćkama, cvećem, baštenskom rasvetom i popločati prirodnim kamenom. 


Nije idealno


Treba znati da su troškovi života u kući veći nego troškovi života u stanu, ali na to vlasnik kuće može da utiče, na primer investicijama u energetsku efikasnost.

Skuplje je i održavanje kuće. Oko kuće se mora stalno raditi, stalno popravljati, stalno nešto se kvari ili curi. Ko nije spreman na to, biće mu teško živeti i održavati svoju kuću. Posebno je to teško za starije ljude. 



Povećana ponuda kuća u Novom Sadu i okolini


Sa povećanom potražnjom, došlo je i do povećanja ponude. 

Prodavci kuća su "osetili momenat" i postali su znatno aktivniji i sami nude na prodaju svoje kuće, što se ranije retko dešavalo.

Naravno, cene su porasle, i to znatno. 

Cena kuće ne može da se poredi sa cenom stana, sam plac na kome se kuća nalazi je „zlata vredan“. Posebno u Novom Sadu i okolini. 
Cene kuća koje se prodaju u urbanijim delovima Novog Sada su  visoke, u zavisnosti od njenog izgleda, kvaliteta gradnje, opremljenosti, tipa grejanja (centralno, podno grejanje, gas ili struja, itd...). I naravno od lokacije

 
Pojedini vlasnici kuća često znaju i preceniti vrednost svoje kuće,  smatrajući da je kuća koju prodaju kvalitetnija i atraktivnija od drugih. 

Ali ne treba preterivati zato što preskup kvadrat neće nikada naći put do svog kupca. 

Jedan primer čisto da imate utisak o kojem se redu veličina radi:
U širem centru Novog Sada može se kupiti kuća od 130 kvadrata sa placem od oko 600 kvadrata za istu sumu kao stan od 70-tak kvadrata na Bulevaru.


Kupovina kuća zimi


Potencijalni kupci kuća u Novom Sadu tokom zimskih dana, najčešće traže kuće u koje se odmah mogu useliti. 
Najčešće se radi o porodničnim ljudima sa više dece. 

Ređe se zimi pojavljuju kupci koji žele kupiti kuću koju planiraju renovirati, a oni koji kuću planiraju renovirati, stambeno su obezbeđeni i renoviranje kuće planiraju započeti tokom prvih prolećnih dana.

Grejanje je značajan faktor pri kupovini, zima je šansa i da se proveri kako ono radi, da li vredi te pare koje se traže za njega. 

Usko povezano sa grejanjem je i kvalitet izolacije. Kupci znaju značenje izolacije i to da ako kuća nema izolaciju, moraće oni sam da investiraju. 

Energetske pasoše za sada poseduju samo zgrade, ali je izvesno da će ga vremenom morati posedovati i kuće. 
 

I na kraju...


Kuće se traže u svakom godišnjem dobu, ne samo zimi. Ranije se zimi manje kupovalo, ali to se vidimo promenilo. Agencije za nekretnine su aktivne preko cele godine, pa i zimi, što nije uvek bilo tako. 

Ukoliko hoćete da kupite kuću, da li zbog pandemoje ili ne, ne čekajte proleće, obratite se agentima za nekretnine još sutra.